총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio) 정의
총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)이라고 한다.
연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.
주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.
사람들이 많이 찾는 유용한 정보
LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책이다.
다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산)[2]에 초점을 맞춘 것이고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물(집)보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책이다.
미국은 서브프라임 모기지 사태 이후 금융 소비자 보호를 위해 통상적으로 DSR 43퍼센트를 적정으로 두고 대출해주고 있다.
계산 방식은 다음과 같다.
DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
이때 DSR 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려운 위험 차주(借主)다.
DSR을 Total Debt Service Ratio로 표기하며 주택 구입시 향후 내야 할 부동산 세금도 계산식에 있다.
1. 원래 전세도 갚아야 할 부채(개인 간의 부채이기 때문)인지라 DSR에 포함되지만 정책적 판단으로 빠졌다. DSR이 유명무실해졌다.
윤석열 정부 대통령직인수위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세자금대출은 포함하지 않기로 했다.
전세를 포함하면 고 DSR차주가 크게 증가한다.
2.2021년 정부는 기존에 유명무실 했던 DSR의 적용범위를 늘리고 있다.
2022년 7월부터 기존의 대출규모 2억 원부터 적용하던 DSR을 1억 원부터 적용한다.
주택 시장 붕괴를 막기 위한 정책이라고 보여지지만 정작 신용대출은 두 배로 확대했기 때문에 고소득층만 자산을 불릴 기회를 준 것이 아니냐는 의견도 있다.
2030 청년층의 주택마련을 지원하겠다던 기존의 정부 공약과 대치되는 것처럼 보일 수도 있기 때문이다.
3. 통계청 기준 서울 5 분위 가구 연소득은 약 6000만 원대이고 DSR과 소득으로만 계산한다면 이 가구들이 30년 분할상환 대출을 받아(주담대만을 이용) 집을 산다면 구매 가능한 주택 가격은 약 5~6억대이다.
총부채원리금상환비율 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다.
모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.
DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.
DTI와 DSR 산출 • DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 • DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
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