조정대상지역 무더기 해제 부동산 세제 이렇게 바뀌어요

조정대상지역 무더기 해제 부동산 세제 이렇게 바뀌어요 

1 주택자, 2년 거주 안 해도 양도세 비과세
비규제 지역서 추가 매수 때 취득세 중과 안 해

'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 


'투기지역(2003년 도입)·투기과열지구(2002년)·조정대상지역(2016년)'.

이름 그대로 특정 지역을 묶어 금융(대출)·세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고파는 전 과정에 걸쳐 각종 규제를 동시에 적용하는 제도입니다. 제도 도입 시기가 다 다르긴 하지만, 시장 과열을 막기 위한 취지라 규제 강도는 모두 셉니다. 문재인 정부가 집값을 잡는다며 규제지역을 대폭 넓히고 이 제도를 더 강화한 배경이죠(물론 센 카드라고 해서 집값을 확실히 잡는다는 보장은 없지만요).

그런데 정부 기조가 확 달라졌습니다. 새 정부가 6월과 지난 21일 두 차례에 걸쳐 규제지역을 대폭 푼 것입니다. 지금처럼 거래가 끊기다시피 하면 일시적 1가구 2 주택자처럼 정상 거래까지 차질이 생기는 만큼 선제 조치가 필요하다는 겁니다.

규제 강도가 센 카드인 만큼 규제지역에서 벗어나면 해당 지역 집주인이나 예비 투자자로선 피부에 와닿을 정도로 여러 변화가 뒤따르게 됩니다. 그 내용이 다소 복잡한데, 김영림 세무사(공감)와 우병탁 신한은행 부동산팀장의 도움을 받아 관련 궁금증을 정리해 봤습니다.

조정대상지역 해제로 '세제 족쇄' 사라졌다

정부의 2차 규제지역 조정 결과. 


22일 국토부는 정부 세종청사가 자리한 세종을 뺀 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳에 대해 규제지역 해제 결정을 내렸습니다. 이들 지역은 종전까지 조정대상 관리지역으로 묶여 있었는데 이번 조치로 비규제 지역이 된 겁니다. 투기과열지구였던 세종과 인천 서·남동·연수구 3곳은 조정대상지역으로 규제 수위를 한 단계 낮췄습니다. 인천은 규제가 다소 풀렸어도 전 지역이 조정대상지역으로 묶여 있습니다.

투기지역·투기 관리지역·조정대상지역에 적용되는 규제는 조금씩 차이가 있는데, 양도세·취득세 중과처럼 각종 세제 규제는 조정대상지역에만 적용됩니다. 조정대상지역을 벗어나면 당장 부동산 세 부담이 크게 줄어들게 됩니다. 상황이 이렇다 보니 부산, 대구 등 지방권에선 정부의 규제지역 추가 해제를 기대하고 주택 거래를 뒤로 미룬 경우도 적지 않았다고 합니다.

①양도세… 2년 보유만 해도 비과세


집을 팔고 생긴 차액에 매기는 세금이 양도소득세입니다. 1가구 1 주택자는 2년 이상 집을 보유한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 되는데, 조정대상지역에선 2년 거주 요건이 추가로 붙습니다.

이번 조치로 규제 해제 효력이 발생하는 26일 이후 부산처럼 비규제 지역이 된 지역의 집을 사면 직접 거주하지 않고 전·월세를 내줬다가 2년 뒤 집을 팔아도 양도세를 내지 않아도 됩니다.

다만 양도세 비과세를 위한 거주 요건은 '주택 취득일'을 기준으로 삼습니다. 집을 산 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 거주 요건이 유지됩니다. 가령 지난달 부산에서 집 계약을 하고 잔금까지 치른 경우엔 규제지역 해제 전 집을 산 것이어서 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

현행 소득세법은 일시적 1가구 2주택자도 3년 안에 기존 주택을 팔면 1가구 1 주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 다만 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우엔 기존 주택 처분 기한이 2년으로 1년 짧습니다(기존 주택이나 신규 주택 중 한 곳이라도 비규제 지역에 있으면 3년).

그렇다면 이번에 보유 중인 주택 소재지 중 한 곳이 조정대상지역에서 풀렸다면 기존 주택 처분기한도 자동으로 3년으로 늘어날까요. 이것 역시 '주택 취득일'이 기준입니다. 서울(투기+조정대상지역)에 집이 있는 A 씨가 A 씨가 올 초 부산으로 직장을 옮기면서 해운대구의 한 아파트를 산 경우, 이번에 부산이 규제지역에서 풀렸어도 기존 주택 처분기한은 2년으로 유지됩니다. 새 집을 산 당시 서울과 부산이 모두 조정대상지역이었기 때문입니다. 다만 A 씨가 규제지역에서 풀리는 26일 이후 부산에 집을 사면 3년 요건을 적용받게 됩니다.

조정대상지역에서 풀리면 다주택자에 대한 양도세 족쇄도 사라집니다. 지금은 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 일반 세율(6~45%)에 20~30% 포인트를 더한 중과세율을 적용해요. 집값 차액이 1억 원이라면 최대 7,000만 원까지 세금으로 걷어갑니다. 이번 조치로 더는 중과세율을 적용하지 않아요. 물론 이 같은 양도세 중과가 내년 5월 10일까지 유예된 상황이긴 하지만, 이번 조치로 비규제 지역에선 제도 부활을 걱정할 필요가 없는 셈이죠.

②취득세… 비규제지역 집 사면 2 주택자도 일반세율

집을 살 때 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득세 일반세율은 1~3% 수준인데, 조정대상지역에선 2 주택자(비조정지역은 3 주택자)부터 무거운 취득세율(8~12%)을 매깁니다.

한 달 전만 해도 서울에 집을 갖고 있는 이가 부산에 있는 5억 원짜리 아파트를 사면 취득세로 4,000만 원을 내야 했는데, 이번 조치로 내달부터 취득세가 8분의 1 수준(500만 원)으로 줄어들게 됩니다.

만약 부산에 집이 있는 이가 규제지역 해제 발표 전인 지난달 부산에서 추가로 집을 사기로 계약을 하고 두 달 뒤 잔금을 치르기로 했다면 어떨까요. 잔금일을 취득일로 보는데, 이 경우 주택 취득 전 규제지역에서 풀렸기 때문에 취득세 중과 대상이 아닙니다.

하나 더. 취득세율 중과는 조정대상지역의 집을 살 때만 발생합니다. 가령 비규제 지역이 된 부산에 집을 한 채 갖고 있는 이가 내달 서울의 집을 추가로 사면 8%의 취득세율을 물어야 하지만, 반대인 경우엔 일반세율이 적용돼요. 물론 8% 세금도 바로 내지는 않습니다. 처음엔 일반세율로 취득세를 내고 2년(비규제 지역은 3년) 안에 기존 집을 팔면 나머지 세금(+가산금)을 안 내도 됩니다.

비규제 지역이라도 3 주택자부터 중과세율이 매겨집니다. 가령 부산에서 집을 3채 이상 사면 최고 12%의 중과세율이 매겨집니다.

조정대상지역에서 풀리면 집을 증여하기도 쉬워집니다. 지금은 조정대상지역 내에서 공시 가격 3억 원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 취득세율이 적용되는데, 규제지역에서 풀리면 3.5%의 세율이 적용돼 취득세 부담이 크게 줄어듭니다.

③종부세… 내년부터 싸진다


조정대상지역에서 풀리면 주택 보유 부담도 크게 줄어듭니다. 대표적인 게 종합부동산세인데요. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하면 종부세를 매길 때 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)을 적용하는데, 만약 2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니라면 일반세율을 적용합니다.

다만 종부세는 과세기준일이 6월 1일이라, 이날을 기준으로 조정대상지역인지를 따집니다. 이번에 조정대상지역에서 해제됐더라도 이미 올해 종부세는 결정돼 당장 올 연말 받을 종부세 고지서는 달라지지 않아요. 종부세 부담은 내년부터 줄어들게 됩니다.

자금 조달 신고 의무 사라진다


조정대상지역에서 풀리면 집을 살 때 자금 조달과 입주 계획을 신고해야 하는 의무도 사라지게 됩니다. 집을 추가로 살 때 은행에 기존 주택 처분 계약서도 내야 하는데, 그런 의무도 없어집니다. 은행 대출도 수월해집니다.

조정대상지역에선 무주택 가구에 집값의 최대 50%(주택담보인정비율·LTV)까지만 대출을 내주는데, 규제지역에서 풀리면 이 한도가 70%로 상향돼요. 자금 조달 계획서를 내지 않으니 은행에서도 훨씬 우호적으로 대출 상담을 받을 수 있게 됩니다.

이번에 인천과 세종은 투기과열지구에서 풀렸지만, 동시에 조정대상지역으로 묶여 있기 때문에 세제 규제는 그대로 적용받습니다. 다만 투기과열지구에선 초고가 주택(15억 원 초과)에 대한 대출 제한 규제가 있는데, 이번에 해제되면서 인천과 세종에서 15억 원 집을 사면 은행 대출을 받을 수 있게 됐습니다.

규제지역 계속 풀릴 듯


주무부처인 국토교통부는 22일 기자들과의 질의응답에서 시장 침체가 길어지면 서울을 포함한 수도권도 규제지역에서 해제할 수 있다며 여운을 남겼습니다. 정부의 이런 기조를 감안할 때 지금과 같은 시장 상황이 계속 이어진다고 가정하면 서울 강남 3구 등 일부 지역만 제외하고 규제지역이 확 풀릴 가능성도 제기됩니다.

다만 경기가 안 좋고 금리도 계속 상승 중이라 집값 상승으로 이어지긴 어렵다는 게 전문가들 분석인데요. 그럼에도 조정대상지역에서 해제된 곳에선 각종 규제 완화로 갭 투자(전세 끼고 매수)가 가능해진 만큼 투기 수요가 늘어날 수 있다는 우려도 나옵니다.

추석 용돈 묶어둘만한 고금리 정기 예금 상품은?

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